不動産売買における『事故物件』『瑕疵物件』の告知義務について

コラム 事故物件という『いわくつき』物件とは。

『事故物件』『瑕疵物件』の告知義務について

皆さんは事故物件という言葉をご存じでしょうか?
昨今では【事故物件 恐い間取り】という映画も上映されたり事故物件情報サイト【大島てる】など世間的にこの言葉を聞くケースも増えてきたのではないでしょうか?
事故物件とはいわゆる自殺や殺人などの事件が物件内で起きた物件やシロアリなどの被害などが発生している『いわくつき』物件の事をさします。

不動産売買の際には瑕疵やトラブルなどが発生していないか告知する義務がある。

事故物件

通常不動産仲介などにおいて事故物件を売買する際にはその物件において瑕疵やトラブルなどが発生していないか告知する義務が設けられています。
弊社も物件の仲介をする際にお客様よりこの物件が値段が安いのはそういう瑕疵が隠れているのでは?
等の質問が寄せられるケースがあります。
しかし告知義務がある以上、そういう物件にはトラブルが発生していた場合そういう告知義務を怠ることはできませんので実際は何もない、といった事もよくあります。

物理的瑕疵における基準。

物理的瑕疵

物理的瑕疵物件とは、物理的に重大な欠陥がある土地・建物のことを言います。
例えば

①土地に関する瑕疵の例

・地盤が歪んでいる
・地盤沈下
・極端に立地条件が悪い
・地中に障害物・埋設物がある
・土壌汚染
・土地の境界が曖昧で越境・侵食している

②建物に関する瑕疵の例

・雨漏り
・ひび割れ
・耐震強度が基準に満たない
・シロアリ
・アスベスト
・床下浸水
・その他建物の構造上の欠陥

などがあげられます。
物理的瑕疵がある場合、重要事項として契約時に明確に説明する義務があります。
ただリフォーム等を行い、物理的瑕疵が解消したと認められた場合は物理的瑕疵の説明義務は解消されます。

心理的瑕疵における基準

心理的瑕疵

「事故物件」には、明確な定義があるわけではありませんが、多くの人が事件や事故が起きた物件なんて住みたくないとお思いの方が多いのではないでしょうか?
心理的瑕疵とは言葉通り「人の心理に与える欠陥や欠点」が生じるという意味になります。
つまりそういう心理的瑕疵(しんりてきかし)が生じる物件こそが「事故物件」に相当します。
ただし他殺や自殺などの事件性があるものに対してはは有無を言わさず事故物件に該当しますが、自然死となると、状況や時系列など様々なことを相対的に考えて、人の心理に与える影響の度合いが難しく基準が曖昧になっています。

①告知義務すべきか曖昧なケース

例えば部屋の中で入居者が自然死でお亡くなりになっており、発見までの期間も短く遺体の損傷も目立ってなかった、など事件性が認められないケースです。
しかし買い手からすれば部屋の中で亡くなったという事実は消せない訳ですから知りたいのは当然であると思います。
ただしこのケースでは、瑕疵物件だから告知義務があるかどうかは不透明な状況であり現場判断でケースバイケースで対応しているというのが今の現状なのです。
その他にも【突然死】といったケースもあります。
浴室での心筋梗塞や乳幼児突然死症候群などがそれらに当たりますが、「突然死」は事件性がないので、それらの発見までの期間が早期だった場合にも事故物件に該当する可能性は低く告知義務の対象に当たらないケースも多いです。

②告知義務を果たすべきケース

例えば「事故や事件性のない死」とはいえ、部屋の中で入居者が自然死でお亡くなりになっており、発見までの期間がたっていて異臭が染み付いてたり、警察や救急車がきて、ご近所に孤独死の事実が知れている場合は、告知義務を果たすべきケースといえるでしょう。
ただし不動産仲介業者がそれを買主に告知するべきかどうかは、会社によっても異なるので買主様はそれを訪ねておくことをお勧め致します。

告知義務が明らかに必要だったにも関わらず説明を怠った場合の責任。

説明を怠った場合の責任

もしも、告知義務があると明らかであり告知義務も明確なのにも関わらずその義務を怠った場合、場合、例え契約書に「瑕疵担保責任を負わない」と特約したとしても瑕疵担保責任を負う義務が生じます。
ただし前述で申し上げました通り心理的瑕疵の場合それが明らかだったどうかは事例によって異なる場合もありますので、気になる事があれば買手様の方で売り手様は仲介業者に聞いておくことが肝要であると思います。

いかがだったでしょうか。
基本的に事故物件には告知義務がありますので、契約の際に必ず該当物件について確認することが必要です。
また瑕疵における告知義務には明確な基準がないので、個別のケースに応じて判断しなければいけません。
最近はインターネットなどでも調べることができますので、心配なら物件の周辺を調べるという方法もあります。
弊社は心理的瑕疵ではございませんが物理的瑕疵において住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するインスペクションを無料で行っております。(※令和3年6月1日現在)
もし気になるような事がございましたらお気軽にお問合せくださいませ!

[記事]田中 義人

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