コラム不動産取引における『事故物件』『瑕疵物件』の告知義務について
皆さんは「事故物件」という言葉をご存じでしょうか？
2020年には『事故物件 恐い間取り』という映画も上映されたり、
『大島てる』というサイトもあるように「事故物件」について、
目にする機会も増えてきたのではないでしょうか？
われわれの業界でいうところの「事故物件」とは自殺や他殺などの事件性がある物件や、
最近では孤独死のあった物件も「事故物件」に該当します。
基本的にはこのような物件については「告知義務」があります。
1.不動産取引の際には物件の瑕疵やトラブルについて告知する義務があり。
不動産を仲介する際、案内・契約となる物件については、事故や事件、その他過去のトラブルなどについて告知する義務が設けられています。
弊社でも不動産を探されているエリアの中で、価格があまりにも安い場合、
「事故物件ではないか？」と思われるお客様もいらっしゃいます。
売主様によっては
「相場よりも金額を安く設定して早期売却を希望される場合」もありますので、全てが事故物件というわけではありません。
とはいえ、「安い理由」は誰でも気になりますので、遠慮せずに聞いてみましょう。
2.瑕疵の基準について
不動産における「瑕疵」とは
「不動産(土地・建物・その他)において何らかの不具合が生じている状態」をいいます。
これらは物理的瑕疵にあたりますので、具体例としては下記の状態が該当します。
①土地に関する瑕疵の例
- 地盤が歪んでいる
- 地盤沈下
- 地中に障害物・埋設物がある
- 土壌汚染
②建物に関する瑕疵の例
- 雨漏り
- 外壁や基礎のひび割れ
- シロアリ
- 床下浸水等過去に自然被害の履歴がある。
これらの例は契約時までに確認し、
重要事項説明書に記載後買主様に説明する必要があります。
ただし、中古物件の取引の場合、通常は「現状有姿取引」が一般的であるため、
仲介業者や仲介担当者の経験値によっては詳細が記載されていない場合もあるため、
事前の確認が必要になります。
尚、2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」と名称が変わりました。
3.心理的瑕疵による告知とは
では、実際にこれから購入（賃貸）を考えている不動産の中や近隣において
過去に事件や事故が発生していたという事実があった場合、あなたはどのように感じますか？
最近では世帯主の高齢化や一人暮らしに伴う孤独死の数も増加しており、
国土交通省が集計した「死因別統計データ(東京都)」によると2003年時点では1,441人であった65歳以上の孤独死の数は、
2018年には3,867人となっており、15年で約2.6倍に増えています。
そのほか他殺、自殺など様々な理由があるため、不動産を購入(賃貸)する前に、
仲介業者は過去の事象説明を必ず行うことが義務付けられています。
万一、このような心理的瑕疵の説明を怠り契約に至った際は、契約不適合責任が問われる
場合があります。
4.【まとめ】 事故物件・瑕疵物件は告知が義務！
いかがでしたか。中古不動産の場合は物理的瑕疵、心理的瑕疵は
購入（賃貸）の際の判断基準となる大きな情報になります。
もちろんこれらは告知の義務がありますので、
内覧中に気になることがあれば必ず営業担当の方に聞いておきましょう。
弊社リノワイズは
不動産と建築の両方の視点から皆様に最良のご提案を心掛けておりますので、
お住まいに関するご不明な点がございましたら、ご気軽にお問い合わせください。
[記事]木村
