新築とリノベーションを比較したときのお互いのメリット・デメリットとは?

コラム 新築、リノベーションともにお互いのメリット・デメリットを考える重要性

住宅

新築至上主義とされる日本の住宅市場でしたが、最近では、中古マンションや一軒家を購入して、それをリノベーションすることで、マイホームを‎手に入れる方が増えています。
ですが、何故そのように新築や建売と比較して中古を買ってリノベーションする事に需要が増えているのでしょうか?
新築、リノベーションともにお互いのメリット・デメリットがあります。
今回はその二つを比較しながら、それぞれの良さをご説明させていただければと思います。
『新築は高いから・・・』『中古物件ってさすがに古そうだし・・・』
そういう概念ではなくそれぞれが重視したいライフスタイルとの兼ね合いも含め選択肢として両方を考えていくきっかけになればと思います。

新築のメリットデメリットについて

新築

新築のメリット

①設備が新しい家に住める

新築のメリットとして一番に来るのは、最新設備が整った住宅に住む事ができる点です。
暮らしの安心面、快適性、耐震性など住宅の性能に関してはやはり新築をメインとしたハウスメーカーなどはその点を売りにしているところでせめぎあっています。
また外観、外溝などの見た目を気にされるかたも新築に目がいく点なのではないでしょうか。

②住宅の維持費用にかかるコストの心配が少ない。

やはりですが、中古に比べて新築は新しい分経年劣化などによる修繕費などのコストが抑えられるところもポイントとなってきます。
住宅購入を検討する際には、後々のランニングコストを考えてみるのも重要でしょう。

③税制優遇を受けやすい

新築住宅購入には住宅ローン控除や固定資産税、不動産取得税などに関して手厚い税制優遇措置があります。
中古住宅においてもこれらの税制優遇は受けられますが、現状新築住宅の方が手厚くなっています。

新築のデメリット

①初期費用が高い

当然ですが、中古物件に比べるとはるかに新築のほうが高いというデメリットはあります。
ハウスメーカーによっては格安のローコストを売りにしているメーカーもありますが、それらも何もないところから始まりオプション+オプションという形で自分たちが望む家にしようと思った時に思いもよらない予算になってしまった・・・なんて事もあります。
また新築住宅で建売の場合、その新築を宣伝する為のモデルルーム設営費や宣伝広告費などを建築費に上乗せして価格を設定するという背景があります。
そのため、一度でも人の手にわたり中古物件となると価格が大幅に下がるケースが多くあります。
またハウスメーカーのようにプランが決まったものになると、自分たちがこうしたい、あぁしたいといったような自由設計とは程遠いものになります。
もちろん間取りを自由に出来る自由設計を売りにしたデザイナーズ住宅もありますが、こういったものは価格が手が届かないものになるケースがほとんどです。

②建てたい、住みたい土地が見つからない、またはその土地がとても高い。

どの地域もそうですが、人気のエリアなどでは既存の建物があったり、土地がそもそもないというケースも少なくありません。
もし売土地が存在していてもかなり土地が小さいとご希望のプランなども狭小地に向けられたプランや駐車場なども断念しないといけない、なんて事もあります。
また建売などの物件などもありますが、希望の土地とあっていたからといっても、注文住宅とは違いますので間取りやコンセントの位置などがライフスタイルにあわず、入居後に住みづらさを感じるケースもあります。
オプションで間取りの変更や設備の交換ができる場合もありますが、範囲が限られたり、追加予算に悩まされるというポイントもあります。

③ハウスメーカー個々によって起こりえる瑕疵による不安

『新築なら大丈夫』、という気持ちから大丈夫だと思っていても最終的には人が手掛けるもの。
自分たちが大丈夫と満身していたものでも新築は誰も住んだことのない物件のため、入居後に起こり得るリスクを事前に知ることができないことがデメリットと言えます。
その為、ハウスメーカーなどではそういった不備に対処する為、『アフターメンテナンス』という立場の方々が存在しています。
中古住宅においてはそもそも騒音の度合いや修繕計画などデメリットなども確認したうえで検討できますが、新築においては確認が難しいというデメリットもあります。

中古×リノベーションのメリットデメリットについて

ダイニング

中古×リノベーションのメリット

①価格が安くすむ

当然、新築にくらべ中古物件などだと土地も付随してきますのでコストはその分大幅に安くなります。
見た目だけではなく、経年劣化している物件もありますが、リフォームやリノベーションをする事で新築と同じように快適な空間をつくりだすことができます。

②住みたい地域に住める可能性が高くなる。

住宅・土地統計調査(総務省)によれば、空き家の総数は、1983年には330万戸だった空き家の数は2018年には846万戸にまで増えています。
2013年10月時点で過去最高の13.5%となり実に7軒に1軒が空き家という現状です。
その原因として、高齢化による人口減少が最大の理由ですが、もうひとつの大きな理由として、固定資産税において、空き家を取り壊すと優遇措置が外れて支払う税が4倍に跳ね上がることも一因となっているようです。
そういった理由を鑑みてもそういった空き家などをリノベーションして自分たちの希望に沿った住まい探しをする上では非常に中古×リノベーションは理に適っていると考えられます。

③初期コストを下げられる

中古住宅は新築住宅と比べて物件価格以外に初期費用も抑えやすいというメリットがあります。
例えば中古住宅の場合、物件の評価額(固定資産税評価額)が低いことも多く、税負担を抑えられるというメリットもあります。
その他にも新築などのように最新設備にかけるコストを重視しない人からすると前の所有者が保有していた設備をそのまま引き継ぐといったコスト軽減が出来る場合もあります。

④既存の物件の状況をしっかり把握した上で検討出来る。

新築(※建売を除く)と比較して、中古住宅は事前に物件をしっかりと現況を把握した上で建てられるメリットがあります。
例えば「ホームインスペクション」などもしっかりしたうえで検討ができます。
ホームインスペクション(住宅診断)とは住宅診断を行う”ホームインスペクター”が、購入、売却前の希望物件の状態・コンディションを事前に調査し、購入後のリスク・コストについての費用等を把握しやすくします。
※弊社ではホームインスペクション(住宅診断)も無料でさせていただいております。

⑤中古住宅でもリノベーションで内装は新しくできる

中古住宅ゆえキッチン、トイレ、お風呂場などの設備や内装が古いというデメリットも設備や内装はリフォームやリノベーションで刷新することが可能です。
ですので比較的新築より安く住み心地のいい家に住みたいという方にリノベーションはおすすめできると思います。

中古×リノベーションのデメリット

①設備がどうしても古くなる

中古住宅だとどうしても設備が古くなってしまいます。
そういった部分をカバーすることが出来るのがリフォームやリノベーションの魅力です。
ただものによっては後付けが難しい設備があることも現実です。

②住宅ローンなどが新築に比べ組みにくい

住宅ローンの審査では主に借入者の年収や属性などが見られますが、物件に抵当権(債務不履行の場合、担保について、他の債権者に優先して弁済を受けうる権利。)を設定することから、その担保価値も審査対象になります。
そのため、築年数があまりにも古いと住宅ローンの審査で承認を得られない可能性が高くなってしまいます。
※まず弊社にご相談ください。無料でアドバイスさせていただきます

③耐震性などによる不安

1981年6月に建築物の耐震基準が見直され、それ以降に設計された建物は基本的に「新耐震基準」にのっとった設計となっています。
その為、その年を境にした物件との差はやや違うと考えられます。
ただ耐震基準だけで判断できないため、注意が必要です。
弊社では通常10万円ほどかかるホームインスペクション(住宅診断)も無料でさせていただいておりますので是非一度ご相談ください。

ホームインスペクション無料キャンペーン

それぞれ新築住宅と中古住宅×リノベーションの特徴やメリット・デメリットをお伝えしましたがいかがだったでしょうか?
ざっくりですが、中古住宅は新築住宅に比べ安くコストが抑えられる分、設備や性能にやや見劣りがあるという点があります。
それらをカバー出来るのがリノベーションという考え方です。
住む人々の考え方、暮らしの提案、将来の事を考えた時、簡単に変える事が出来ないのが家づくり。
まずお客様が住みたい地域、暮らしたい生活、お客様の予算なども考慮した上でどちらが自分にとってよりよい選択かを検討してみてはいかがでしょうか。
ご覧いただき有難うございました。

[記事]田中 義人

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